安居才能乐业，老旧小区改造承载着人民群众对美好生活的向往。作为中山市2023年十件民生实事之一，老旧小区改造也被写入了中山2023政府工作报告，要求“全年动工改造老旧小区不少于100个”。一年来，中山老旧小区改造工作加速推进，许多中山居民已亲眼见证自己的家园正在旧貌焕新颜。

　　根据统计，中山2023年新开工老旧小区改造项目134个，完工30个，涉及2800幢居民楼、4.8万户居民，新纳入改造小区项目储备达300个。中山居民的幸福感、获得感大大提升。

老旧小区闲置地优化升级， “变身”儿童共享空间 。（市住房和城乡建设局供图）

　　一区一策

　　实现小区高质量改造

　　走进东区街道松苑街、松苑横街连片小区，可以看到接近尾声的改造工程已经让小区面貌大不同。利用宅间闲置绿化打造的中心广场、儿童乐园、公共客厅、党群服务站成为洁净明亮的公共空间，并以风雨连廊串联，其中穿插诸多无障碍设计，方便老年人通行。

　　松苑横街小区保留了亭子廊架等“乡愁”元素，让许多老居民一眼便可“识别”家的印记。东区街道相关负责人介绍，松苑街、松苑横街小区改造致力于建设全龄友好的“网红”完整小区。

　　根据介绍，中山本轮老旧小区改造实施一区一策，把规划设计作为“先手棋”，坚持“先整体规划、后连片改造”，对应不同小区的人文特色、区位特点进行

不同风格的改造，提升改造的系统性和整体品质。

　　在设计中，老旧小区改造工程紧抓方案质量。市住房和城乡建设局创新引入总师团队，专业服务，提高所有方案的门槛水平。并实施街道-市直部门-专家评审组三级联合审查机制，从是否符合国家政策要求、专项债使用范围、技术导则设计理念、经济性、实用性和效果等方面共同把关设计方案，确保方案顺利落地。2023年全市住建部门和总师团队共审查151个小区方案，出具审查意见1501条。

召开座谈会了解居民意见建议。（市住房和城乡建设局供图）

　　同时，中山不仅鼓励引入国内省内高水平的设计单位参与全市老旧小区改造设计，还创新出台《中山市老旧小区改造项目工程设计计费参考标准》，提高了设计取费，破解传统设计费与建安费挂钩的弊端，让设计单位专心做好设计。

　　中山还推行老旧小区改造项目“全过程工程咨询”创新示范。响应住建部关于“大力发展全过程咨询服务模式”的精神，中山市西区街道联合广东省建筑科学研究院专业技术团队，率先采用了全过程咨询管理模式，破解了街道基层人手少、不专业、片区策划不足的难题。把老旧小区改造各个阶段的咨询服务看作一个有机整体，在决策指导设计、设计指导施工、施工指导竣工的同时，使后一阶段的信息在前期集成、前一阶段的工作指导后一阶段的工作，破解了系统性难题，强化各参与方协调管理。

老旧小区的杂乱绿化经改造后， “变身”居民休闲胜地。（市住房和城乡建设局供图）

　　完善公共服务设施

　　居民生活更便利

　　“有香菇滑鸡、客家豆腐、香芹炒木耳、腐竹肉片、冬菇鸡汤……”荤素搭配、物美价廉，新近开业的竹苑社区香山长者饭堂每天吸引着300多名老年人前往就餐，正在饭堂就餐的居民欢姨十分满意。东区街道老旧小区改造项目实施后，过去停车难、基础设施老化、公共活动空间不足、老年人就餐等急难问题得到缓解。

　　中山老旧小区改造坚持民生导向，注重便民设施补短板。针对老旧小区三线杂乱、社区设施短板、楼道设施残旧缺失等问题，中山在改造方案中精准补充城市硬件和配套设施提升，通过改造或新建养老、托育、商业、物流、电梯、快递、停车等公共服务设施，改善人居环境。

老旧小区改造坚持民生导向，注重便民设施补短板。（市住房和城乡建设局供图）

　　中山在“三线整治”中建立“四网合一”的新概念，不狭义地理解为一条光缆或一个箱体，而是兼顾成本、通信安全、兼容扩充等要求，做到统一规划建设下地管道、楼栋箱体和线槽，多家运营商按需规整布置，因地制宜，统筹实现经济、实用、效果的平衡。

　　中山目前已增设或改造公共服务设施135个，包括增设长者饭堂、无障碍通道、楼梯间沿墙扶手、加装电梯、健身设施、休闲座椅、运动场、老幼服务设施以及设置紧急求助报警装置等，其中花园新村设置占地面积超过3000平方米的社区服务阵地，设有离退休干部之家、新时代文明实践中心以及妇女儿童之家，开设的长者饭堂更是座无虚席。

　　历史街区型老旧小区

　　得到保护型改造

　　“历史文化是城市的灵魂”，只有传承历史韵味、坚守文化品位的城市，才是具有蓬勃生命力的城市。中山市现存省级以上历史文化街区有四条：包括孙文西路步行街历史文化街区、西山寺历史文化街区、从善坊历史文化街区及沙涌历史文化街区。历史文化街区的改造工作涉及面广、产权复杂、协调难度大、社会关注度和影响面都很广，必须以“绣花功夫”进行精雕细琢才能出精品。

　　中山以历史街区“从善坊”为示范，建立起保护历史保留历史文脉的改造机制，主要包括编制规划和梳理资源、勘察测绘和现状建模、基础设施和产权调查、土地征收和物业归置、意愿调查和可研立项、改造方案和公众参与、设计方案和施工管理、业态规划和招商计划等步骤流程，既保护了历史建筑和文脉，又让古老城市焕发新的活力，让人们记得住历史、记得住乡愁。

　　历史街区集中的石岐街道经过深入的分析和研究，于今年启动了从善坊和孙文西两条历史文化街区的改造工作，其中从善坊改造进度达到80%，眼下正在进行地面石料的铺设。而在此前的外立面修缮中，石岐街道广泛征询了专业人士和周围居民的意见。

　　两大看点

　　审批时间压缩过半，项目动工更快了 

　　中山在老旧小区改造中除出台“必选文件”如实施方案、行政审批改革、资金管理办法等，还推出技术导则、设计方案编写大纲、专项资金使用常见问题指引、中山老旧小区改造工作指引、长效管理要求等务实的文件，给予镇街基层工作明确详细的指引，极大提高了前期工作效率，为城镇老旧小区改造保驾护航。 其中优化项目行政审批，中山审批时间由原来的39个工作日压缩至18个工作日内，优于周边城市，位于全省前列。 

　　引入新物业管理 建立长效管理机制 

　　为做好老旧小区改造的“建管并重、长效管理”，进一步健全老旧小区改造的长效管理机制，中山谋划对2023年参与改造的老旧小区项目建立长效管理模式。 根据中山市住房和城乡建设局统计，全市预计施行EPC+O模式（设计、采购、施工及运营一体化的总承包模式）的老旧小区改造项目有57个，引入或优化物业管理的项目54个，街道国企承接及社区兜底业主自治的项目79个。

　　中山在老旧小区改造中除出台“必选文件”如实施方案、行政审批改革、资金管理办法等，还推出技术导则、设计方案编写大纲、专项资金使用常见问题指引、中山老旧小区改造工作指引、长效管理要求等务实的文件，给予镇街基层工作明确详细的指引，极大提高了前期工作效率，为城镇老旧小区改造保驾护航。

　　其中优化项目行政审批，中山审批时间由原来的39个工作日压缩至18个工作日内，优于周边城市，位于全省前列。

　　为做好老旧小区改造的“建管并重、长效管理”，进一步健全老旧小区改造的长效管理机制，中山谋划对2023年参与改造的老旧小区项目建立长效管理模式。

　　根据中山市住房和城乡建设局统计，全市预计施行EPC+O模式（设计、采购、施工及运营一体化的总承包模式）的老旧小区改造项目有57个，引入或优化物业管理的项目54个，街道国企承接及社区兜底业主自治的项目79个。（李红）