改造后的陶丽新苑。练永悦 摄

　　前言

　　在四会，一个拥有38栋楼、1180户的“90后”小区迎来了一次华丽的“变身”——四会市老旧小区改造配套基础设施建设工程（一期）陶丽新苑小区改造，在2024年正式向居民“交付”成果。

　　修复了8万平方米建筑外立面，改造车行道及人行道超2.5万平方米，新设楼道光纤线路超35公里……这是一场由四会市委、市政府直接谋划、部署、推动的样板民生工程。

　　如此大规模地、深入地在居民小区开展基础设施改造，不管是对政府职能部门或者设计施工单位而言，均无先例。

　　近日，记者走进了陶丽新苑小区，与小区居民、项目相关负责人一起，共同展开这幅四会市探索、实践老旧小区改造建设的生动“画卷”……

　　7月清晨，湛蓝的天空白云朵朵，阳光明媚。

　　走进陶丽新苑，小区道路平整，井然有序，居民楼外墙颜色新颖，外观整洁。

　　晨起买菜的居民以及上班出行的小车在小区里络绎不绝，三五成群的老人正坐在居民楼下谈话家常，他们周围有一些崭新的健身设施，不远处还有一个小型儿童游乐场。

　　改造完成后的陶丽新苑，处处向人们展现着舒适、自在而又生机勃勃的生活气息。

改造后的陶丽新苑外观整洁、颜色统一，与周边的新楼盘和谐融合在一起。   练永悦 摄

　　“太阳一下山，就会有小孩过来这里滑滑梯，年轻人下班后会在球场打羽毛球，一玩就玩到晚上9点半才回家。”坐在小区诊所门外乘凉的乡婆婆开心地说，“改造之后大家都更喜欢出来走动咯！”

　　“我很满意，完全没有地方不满意，我家就在楼上，外墙特别整洁、漂亮。”在陶丽新苑小区诊所工作的陈医生笑着对记者说。

陶丽新苑崭新的健身、游乐设施。   （上图）练永悦（下图） 黄慧蓝 摄

　　一张张幸福洋溢的笑脸，一声声发自内心的肯定，正是四会陶丽新苑老旧小区改造工作成果丰硕的真实写照。

　　而就在两年前，眼前的这些变化，是陶丽新苑小区居民从未想过的。

　　01困境

　　陶丽新苑曾是附近百姓心中的“成熟小区”。

　　它建成于上世纪九十年代，位于肇庆市四会市东城街道四会大道中，距今已有超30年的历史。

　　小区内设有农贸市场——“陶丽市场”，500米内有四会市中医院、四会华侨中学、华恩幼儿园等医疗、教育资源，小区里外还有较多经营商铺，就连2021年四会开业的新商超地标——吾悦广场也仅在距离陶丽小区步行800米范围之内。

　　据有关部门统计，小区如今居民户数仍有约1180户，约3800人，主要的群体是有几十年住龄的中老年人，另外，小区租户众多，数量预计超过30%。

　　然而，这样一个常住人口密度大、生活便捷的小区，却因缺乏有效维护管理，近年来，部分设施处于典型的失修、失养、失管状态。

陶丽新苑外墙改造前。  市住建局 供图

　　“以前小区路面好多坑，一到下雨，全部变成水坑，小区管道也不行，积水和污水混在一起。”乡婆婆告诉记者，“到处都很脏。”

　　“外墙铺的马赛克陆陆续续在往下掉，每一次打台风都要掉下来很多。”在陶丽新苑临街商铺经营粮油生意的许先生说，“像我们这排商铺，门口人来人往，就怕砸到人都不知找谁负责。”

改造前，陶丽新苑长年存在路面破损严重，环境卫生设施差等问题。   市住建局 供图

　　建筑外立面饰面层脱落，小区路面严重破损，排水管网堵塞不畅，是陶丽新苑最突出的问题。

　　此外它还存在更多问题——架空管线在空中横七竖八地穿过，小区楼栋间像布满了“蜘蛛网”；地面无标识、无车位划线，公共空地均被社会车辆挤占；安全应急疏散出口不足；绿化树木失管失养；小区公共供电配电设施不足……

陶丽新苑小区里的“蜘蛛网”。   市住建局 供图

　　02转机

　　陶丽新苑和千千万万的老旧小区一样，“享受”着“城芯生活黄金地段”，同时又是人们心中的累赘；居住在里面的人，像被一口饭噎住，吞也不是，吐也不是。

　　但俗语有云，车到山前必有路，船到桥头自然直。

　　2020年7月，国家出台一份重磅文件——国务院办公厅对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《指导意见》）。

　　《指导意见》明确提出，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到“十四五”期末（2025年底），结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

　　另外，《指导意见》还提出了多项支持政策及务实举措。

《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》网络截图

　　《指导意见》一经出台，迅速激发了各省市老旧小区改造的活力。

　　2021年1月21日，广东省人民政府发布《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》；2021年7月24日，四会市人民政府印发《四会市城区老旧小区2021-2025年改造规划》。

　　规划对改造背景、对象、范围、期限、依据、思路进行了明确，确定了改造目标、改造方式、改造内容、投资安排、进度规划等基本事项。

　　为贯彻落实相关文件要求，改善群众生活环境，提升老旧小区居住品质，增强群众获得感、幸福感和安全感，根据四会市人民政府具体工作部署，四会市住建局组织实施四会市老旧小区改造配套基础设施建设工程。

　　该工程对四会市陶丽新苑等六个老旧小区基础设施进行升级改造，惠及户数约3748户，涉及楼宇约118栋，涉及总建筑面积约57.744万平方米。

　　自上而下的巨大“政策红利”，让陶丽新苑这个“90后”小区得到了一次难得的升级改造、旧貌换新颜的宝贵机会。

　　03难题

　　有了政策的指引就有了工作的方向，但真正困难的部分，才刚刚开始。

　　市住建局相关负责人表示：

　　“小区本质上是业主的产权区域，项目是在业主的产权区域进行改造，这对于我们政府和建设单位来说，是一项全新的挑战。”

　　“陶丽新苑小区存在大量居民个人改扩建遗留的建筑物品，同时小区内各类老旧设备设施所涉及的主管部门较多。”

　　“该改什么，怎么去改，是居民最在意的问题。我们必须改出效果，又不能搞大拆大建；要避免利民工程弄成扰民工程。”

　　“其实从投资的角度，老旧小区改造所产生的经济效益不明显；虽然不明显，但它最大的效益是社会效益，完成这些，需要不少的资金和坚定的决心去支撑。”

　　为了妥善解决这些困难，在市委、市政府的指导下，市住建局多次联合街道办、城管局、工信局等有关部门召开协调会议，商讨推进改造工程实施的各项事宜，同时还自发到恩平、开平、顺德等地参观学习当地老旧小区改造的优秀案例。

　　“最终，我们在改造陶丽新苑的过程中总结出了一些亮点经验做法，这些做法对支持陶丽新苑的成功改造起到了很大的帮助。”市住建局相关负责人说。

2021年，陶丽新苑动工前，各单位部门在查看完陶丽新苑现场后到陶丽物业管理处讨论改造设计方案事宜。   市住建局 供图

　　为保障老旧小区改造各项工作顺利开展，项目伊始，四会市就以高位推动实施改造。

　　“市政府成立了四会市城镇老旧小区改造工作领导小组，以市长为组长、分管副市长为副组长，住建、发改、工信、财政、资源、城管等部门的主要负责同志为成员。”四会市住建局相关负责人介绍，“通过高位统筹协调城镇老旧小区改造各项工作，完善工作调度协调机制，各部门责任明确，合力推进改造高效实施。”

各单位部门在市住建局会议室讨论改造设计方案。   市住建局 供图

　　为保障改造工程的科学性、严谨性，工作组在改造方案确定前，积极做好前期工作。

　　“一方面对陶丽新苑进行全面摸底调查。经过几十年的使用，陶丽新苑存在许多个人改造痕迹，包括地下的这套管线，还有楼栋外的这些设施。我们必须掌握小区建成年代、建筑结构、配套设施、安全隐患等详细信息。”负责人说。

　　“另一方面，根据掌握的信息，我们委托广东省城乡规划设计研究院有限责任公司作为项目设计单位，对老旧小区建筑及规划改造、道路及景观改造、给排水改造、消防改造、电气等内容进行具体设计。”

陶丽新苑小区违建处置方案分析会。   市住建局 供图

　　至于老旧小区怎么改？改什么？

　　“房子谁住谁知道。”负责人说。“我们不想只是做一些表面功夫，我们要听取群众自己反映问题，这样才有针对性。”

　　2021年9月至10月期间，市住建局联合东城街道办、陶丽社区居委，组织项目设计单位以及陶丽新苑居民代表，多次召开改造方案居民座谈会。有什么问题，让大家当面说、当面议。

　　“我们小区楼体外立面、楼道墙面的破损要修补。”

　　“排污管道堵塞，下雨天污水横流，需要重新规划修整。”

　　“小区车位要规划好车位，大家才知道怎样规范停车。”

　　你一言，我一语，陶丽新苑居民代表争相为改造出谋划策。相关部门人员边听边记，和居民共商共议。

陶丽新苑改造方案居民座谈会。   市住建局 供图

　　“通过组织召开居民座谈会以及各种形式的走访勘查，我们广泛征集到居民意愿，然后根据居民反馈，将小区缺损严重、需求迫切的基础设施列入改造内容。“

　　负责人介绍，陶丽新苑小区居民改造意愿普遍迫切，对于改造需要搭建脚手架、施工过程可能会造成的一些个人财物的损坏，居民基本表示理解并接受市住建局提出的调处方案。“可能因为长时间生活的环境未尽如人意，反而很多居民都觉得我们改得还不够。”

　　“最后我们综合考量了陶丽新苑的实际情况以及项目资金条件，制定了科学的改造方案。”负责人说。

　　机制有了，方案有了，资金又怎么解决？

　　“在财政压力增大的情况下，我们市政府依然坚定聚焦办好重点民生实事，坚持在发展中保障和改善民生。”负责人说。

　　“民生保障有力有效，高质量发展更有温度。四会市老旧小区改造配套基础设施建设工程（一期）总投资估算合计约为9000万元，其中陶丽新苑小区改造建设投资估算约为3500万元。在改造实施过程中，我市积极筹措改造建设资金，当前我市老旧小区改造工程项目合计已获得中央和省各项财政补助资金约2400万元。此外我市还积极为项目发行地方政府专项债。上述资金均有效保障项目顺利实施。”负责人介绍。

　　04“变身”

　　高位推动，齐抓共管，尊重民愿，广汇民智，科学统筹，资金保障。

　　2021年12月，四会市老旧小区改造配套基础设施建设工程（一期）陆续在陶丽新苑、凤山花园、广茂花园等六个老旧小区稳步开展起来了。

陶丽新苑小区进行楼栋饰面改造。   市住建局 供图

　　针对陶丽新苑楼栋饰面层出现空鼓、脱落的现象，工程对陶丽新苑建筑立面进行了全面改造。

　　与一般外墙粉刷不同，陶丽新苑外墙改造采取铲除有脱落风险的饰面层及基层，用防水砂浆挂网重做基层，面层采用真石漆喷涂的方式，其耐用性对标当前新建商业小区，排险修复范围达到近8万平方米。

外墙改造前与改造后对比。   市住建局 供图

陶丽新苑外墙改造后耐用性对标当前新建商业小区。   练永悦 摄

　　针对陶丽新苑小区地面由于老化磨蚀及地下水土流失，导致下部空鼓或坑洼不平的情况，工程对陶丽新苑小区内所有车行道及人行道进行了修复改造。

路面改造施工前及施工后对比。   市住建局 供图

　　工程在陶丽新苑小区地面增加划设斑马线、禁停线、消防通道提醒语等各类标识，完成新设人行道超6条、新划定停车位超80个，车行道改造超1.2万平方米，人行道改造超1.3万平方米，此外，还增设3个小区安全应急疏散及便民出入口。

　　陶丽新苑小区通行环境面貌焕然一新。

小区业主自觉把车辆停进新划线停车位。   练永悦 摄

　　针对陶丽新苑原地下各类管网渗漏严重，每年雨季因排水不畅造成积水内涝的情况，工程全面重新设计了小区地下雨水、污水、给水、消防、通讯等管网，科学优化设置各类井位、管径、走向布局等，实现了雨污分流、多网合一。

陶丽新苑地下管网改造。   市住建局 供图

　　至于通讯线路“蜘蛛网”问题，老旧小区通讯线路整治因牵涉部门多、协调难度高、投入资金大、实施方案复杂，一直属于改造中的痛点难点。

　　针对陶丽新苑的情况，经研究，市住建局联合本地移动、电信、联通、广电等通讯运营商，以“线缆入地、多网合一、共建共享共维”方式改造通信设施，既有效解决了线缆杂乱，减少了空间占用，又避免了各通信企业重复建设，造成投资浪费。

　　此外，通过“通讯线路落地入户”的改造做法，陶丽新苑新建了地下通讯管网，设置通讯总机房，沿楼道通过规范布管实现“光纤入户”，工程新建小区地下通讯管道超6公里，新设楼道光纤线路超35公里，新设通讯机房超3个。

陶丽新苑通信设施改造后。      市住建局 供图

　　就这样，陶丽新苑小区楼栋与楼栋之间的天空豁然敞亮，“蜘蛛网”现象不复存在。

如今陶丽新苑小区楼栋与楼栋之间网线简洁，视觉舒适。   练永悦 摄

　　另外，工程还根据陶丽新苑实际环境条件，在小区内新建社区小公园，增设羽毛球场、乒乓球场地、儿童游乐场地、公共照明灯具、地面消防栓、公益宣传设施、公共供电箱房等，一下子把以前没有的设施给陶丽新苑悉数“佩奇”。

陶丽新苑宣传小品。   练永悦 摄

　　05展望：无数个“陶丽新苑”

　　老旧小区改造施工得以顺利实施，离不开小区居民群众的积极支持和各单位各部门的通力协作。

　　在市住建局、市发改局、市城管局、市公安局、市工信局、市文广旅体局、广东电网四会供电局、市消防救援大队、市肇水公司、四会移动、四会联通、四会电信、四会广电、东城街道、城中街道、陶丽居委、沙尾居委、槎山居委、城南居委等大量的单位、部门全力以赴，攻坚克难下，四会市老旧小区改造民生实事获得阶段性成果。

从陶丽新苑正门进小区，“新时代 新思想”“新目标 新征程”“幸福都是奋斗出来的”三大鲜红的标语，在阳光下熠熠生辉。   练永悦 摄

　　目前，四会老旧小区改造一期工程已逐步完成对四会市凤山花园、陶丽新苑、广茂花园等六个老旧小区基础设施升级改造，改善了小区群众生活环境，提升了老旧小区居住品质，增强了小区群众获得感、幸福感。

　　接下来，二期改造工程拟对四会市华美花园、商业三街、怡丰花园等七个老旧小区基础设施进行升级改造。项目涉及居民约1627户，住宅楼约58栋。

　　“老旧小区三分治，七分管，改造只是第一步，未来我们还有很长的路要走。”市住建局相关负责人告诉记者，“未来我们希望能逐步建立小区长效管理机制，鼓励和引导群众参与小区治理，努力构建和谐人居环境，确保改造效果长期保持。”

　　“我们还正积极谋划下一批改造储备项目清单，做到既尽力而为，又量力而行，争取做到应改尽改，能改尽改。”负责人表示。

　　2024年，是“百县千镇万村高质量发展工程”迈入“三年初见成效”阶段的首年。

　　四会市在全面落实“百千万工程”，努力推进全市域协调均衡一体化发展，更好发挥城镇老旧小区改造在推动惠民生扩内需、推动城市更新和开发建设方式转型大背景下，经历风雨，稳扎稳打，不断努力。

　　未来，在市委、市政府的带领下，四会市将继续稳步实施城市更新，扎实推进老旧小区改造，让这片生机勃勃的热土，继续涌现更多像陶丽新苑这样的改造小区。

　　让更多的人民群众，共享美好、和谐、幸福的四会。

大美四会。   何洪锋 摄