摘要：本研究在现行国家、行业及地方标准的基础上，以国家及广东省应用情况为背景，结合广州市老旧小区改造的应用实例，对老旧小区品质提升过程中的关键技术进行了针对性研究。通过对广州市老旧小区改造的典型案例进行分析研究，整理案例中的先进实践经验和关键技术，总结可运用在广州老旧小区改造中的理论和技术要点，从“房屋建筑本体”和“公共空间”两个部分研究关键技术，建立了完善的老旧小区改造品质提升的技术标准体系，以满足现行老旧小区改造各项技术要求，为广州市老旧小区品质提升提供全专业、全要素、可行的技术指导和适用建议，同时为广东乃至全国各地老旧小区改造提供可参考可复制推广的经验。

　　关键词：老旧小区；品质提升；全龄化；集成创新

　　一、研究背景

　　改革开放以来，我国经历了规模极大、速度极快的城镇化进程，城市发展已经从大规模增量建设阶段转为存量提质增效的阶段。城镇老旧小区作为重要的存量，老旧小区的改造承载着改善居民居住条件、优化城市功能、传承人文历史等重要的历史使命，同时又是拉动内需、解决当前住房结构性供给不足和质量相对较低等问题的重要抓手，具有提升居民幸福感、实现共同富裕、通往高质量发展等重大的社会价值和丰富内涵。

　　近年来，国家多次在重要会议上部署城镇老旧小区改造工作，加强老旧小区改造的顶层设计，住房和城乡建设部在厦门、广州等 15 个城市启动了城镇老旧小区改造试点，城镇老旧小区改造在全国各地陆续开展。经广州市的实践证明，城镇老旧小区改造惠及面广，能改善居民的居住环境，切实增强人民群众的幸福感、获得感、安全感。

　　目前，大部分老旧小区由于建设年代久远，在开展老旧小区改造的过程中存在诸多技术难点，亟待制定相关的技术标准来对改造建设实践进行有效的指引。尽管各地陆续发布了不少老旧小区改造的技术指引文件，但对于老旧小区的整体性品质提升改造指导存在欠缺。而本项目是对广州老旧小区改造过程中的关键技术进行针对性研究，结合城市更新改造特点，建立一套完善的老旧小区品质提升的技术标准体系，以满足现行老旧小区改造各项技术要求，为广州市老旧小区品质提升提供全专业、可行的技术指导和适用建议，同时为广东甚至全国各地老旧小区改造提供可参考可复制推广的经验。

　　二、研究思路

　　本项目针对广州市老旧小区改造中的关键技术问题，研究科学、完整和可操作性技术体系，以适用于现行老旧小区改造各项技术要求，为我国老旧小区品质提升提供可行的规范体系和适用建议。

图 技术路线图

　　三、研究内容

　　本研究中的关键技术主要分为“房屋建筑本体”和“公共空间”两个部分。其中“房屋建筑本体”涉及11项，包含：外立面整饰技术、公共楼梯间技术、建筑防水技术、建筑节能技术和绿色建筑技术、建筑结构改造技术、建筑给排水技术、建筑通风技术、建筑电气技术、建筑智能化技术、燃气技术、加装电梯技术。其中“公共空间”涉及5项，包含：景观改造技术和海绵城市技术、全龄化改造技术、交通系统技术、智慧社区技术、消防性能提升技术。各子项详细的研究内容见下表。

表 关键技术研究内容表

　　四、创新点与特色

　　本项目取得以下创新性研究：

　　（一）全流程、多专业、全要素集成创新

　　本项目研究了现行技术规范对老旧小区改造的适用条件，通过全流程、多专业、全要素的集成创新，以老旧小区改造涉及的规划、建筑、景观、智能化、结构、给排水、暖通、燃气、电气等9个专业为着手点进行全要素的收集分析，按房屋建筑本体和小区公共空间共16个子项进行全流程技术研究，系统地提出了较完整较全面的提升技术指引和适用标准，实现老旧小区改造的合理化、标准化和经济化，弥补了老旧小区改造规范标准的空白。

　　（二）性能化提升突破创新

　　老旧小区内既有建筑结构、消防、设备和材料都存在不同程度老化衰退，建筑使用寿命和指标难以达到新建建筑标准要求。为了在改造过程中延长建筑使用周期，本项目研究探索建筑结构、消防的性能化提升技术，为无法满足现行规范的老旧小区改造提供了高效率改造、高标准建设的规范和标准做法。

　　（三）全龄化社区营造

　　本项目研究全龄化社区改造技术，对群众关切的“一老一幼”设施推进适老化、适儿化改造，全方位考虑不同年龄人群的生活需求，通过增加和完善无障碍设施；合理布置加装电梯；利用闲置空间进行功能补充与置入公共服务设施；结合智慧系统，实现“社区居家养老”的未来养老服务模式，以绣花功夫逐步提升居民生活品质。

　　五、成果市场推广应用前景分析

　　本课题总结形成了完善的老旧小区改造品质提升的技术标准体系，以满足现行老旧小区改造各项技术要求，为广州市老旧小区品质提升提供全专业、可行的技术指导和适用建议，同时为广东乃至全国各地老旧小区改造提供可参考可复制推广的经验，并形成系列成果，具体内容见下表。

图 研究项目成果组成

　　（一）指导未来老旧小区改造

　　在我国460亿平方米的建筑中，老旧小区存量达100亿平方米。受到建设时期技术水平与经济条件等因素制约，相当数量的老旧建筑进入功能形象退化期，而且随着时间推移，这些年长建筑逐年增加，只有不到10%建筑能够成为历史建筑长期保留下来，多数建筑在拆除重建前仍会继续存在很多年。在可以预见的未来，老旧小区的改造需求还会出现爆发式增长。老旧小区改造作为一项针对存量空间提升环境品质的实践探索，有很强的历史性，很难套用现行的制度和规范，因此制定适用于广州老旧小区改造的技术标准，提出可行的适用建议，对指导未来老旧小区的改造有着十分重要的意义与广阔的应用前景。

　　（二）提供示范性工程实践经验参考

　　本项目对老旧小区品质提升的关键技术应用和研究进行了大量调研及系统的分析，研究成果考虑了广州地区老旧小区特点，总结了典型示范案例的工程实践经验，特别是在建筑结构改造技术、消防性能化提升技术、全龄化社区改造技术、智慧社区建设技术等方面进行了应用，具有很大的参考价值，是提升老旧小区的环境品质、提升居民获得感和幸福感的需要。

　　（三）针对技术难点、痛点问题提供参考

　　本研究成果已逐步应用到广州市内的老旧小区改造项目，形成可复制、可推广的老旧小区改造“广州模式”。通过与建设单位、设计单位、施工单位的充分沟通，了解到项目在实施时，以本研究成果为指导和参考文件，对于解决实施过程中遇到的重点、难点、痛点问题提供了很大的帮助，有力地促进了项目的落实与推进，进一步提升了老旧小区的品质。其成功经验与技术对广东省乃至全国的老旧小区品质提升具有重要的推广意义。

　　六、实施成效

　　研究成果于2022年12月完成，得到了评审专家的一致认可，认为是有创新意义和改革成效的研究项目。随后在相关项目和地方标准中大量采纳了本研究的意见和建议。主要包括：

　　（一）成为广州老旧小区品质提升相关项目的重要研究支撑。本研究中在老旧小区改造中采取的创新性、集成性技术，以及为老旧小区品质提升而制定的涉及建筑本体和公共空间的各个专项的改造技术标准和指引，已成功应用到多个老旧小区改造项目中，大大提升了老旧小区的整体品质，提升人居环境，其中住建部试点项目越秀区旧南海县小区微改造项目、荔湾区泮塘五约小区微改造项目等已成为国内知老旧小区改造的示范项目，其成功经验与技术对全国各地老旧小区品质提升建设具有重要的指导作用。

　　（二）转化为老旧小区品质提升地方标准。本项目相关研究成果已成功转化广州市地方标准《老旧小区改造技术规范》立项，为全国各省市老旧小区品质提升提供可复制、可推广的“广州经验”。

　　（三）为新编规范立项或相关规范修编提供参考。本项目研究的结构与消防性能化提升技术为老旧小区高效率改造、高标准建设提供了工程技术方面的规范和标准做法，可供新编规范立项或相关规范修编时采用。

　　（四）为相关项目设计人员提供技术指引。老旧小区品质提升设计人员通过本项目研究的指导，更深化理解老旧小区改造的各项提升措施，提升整体设计质量。进而从应用落地方面，推动建设行业科技进步，促进技术革新。