为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）和《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）等文件精神，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题，加快发展保障性租赁住房，进一步完善我市住房保障体系，结合我市实际，制定本实施方案。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，不断提升住房保障水平，努力促进全体人民住有所居。

　　二、主要目标

　　“十四五”期间，计划筹集保障性租赁住房2300套（间）。到2025年，以公租房、保障性租赁住房为主体的住房保障体系基本完善，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度基本建立，新市民、青年人等群体住房困难有效缓解。各地政府（管委会）做到保障性租赁住房资源有序整合，明确工作目标，制定工作计划，加快推进保障性租赁住房筹集建设和管理工作。

　　三、基本原则

　　（一）政府引导，多方参与。

　　保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，积极引导市场主体参与投资建设。坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房，形成多元化的保障性租赁住房供给体系。

　　（二）明确对象，把握标准。

　　1．保障对象。保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人等群体供应，原则上不设收入门槛，解决阶段性住房困难问题。

　　2．户型面积。保障性租赁住房原则上以建筑面积70平方米左右的小户型为主，最大面积原则上不超过90平方米，但同一保障性租赁住房项目中建筑面积小户型70平方米以内户型占比原则上不低于80%。已经开工或建成的保障性租赁住房，可适当放宽面积标准。通过产业园区及各工业项目配建宿舍型公寓建设适用标准按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标﹝2021﹞19号）执行。

　　3．租金标准。保障性租赁住房租金实行政府指导价，具体由市、县住房保障部门制定。建设（运营管理）主体可结合项目成本、区域供需、享受优惠政策等因素，在政府指导价范围内，按低于同地段同品质市场租赁住房租金的原则确定具体租金标准，报属地保障性租赁住房工作联席会议备案。

　　（三）供需匹配，职住平衡。

　　坚持需求导向，在摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源等情况的基础上，科学确定保障性租赁住房建设目标和项目规划，充分利用存量土地和存量房屋建设保障性租赁住房，结合产业园区、重大企业（含科研教育机构）、重大项目的实际需求，配建宿舍型保障性租赁住房，引导产城人融合、人地房联动，促进实现职住平衡。

　　（四）加强监管，只租不售。

　　保障性租赁住房项目须整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

　　四、支持政策

　　（一）土地支持政策。

　　1．探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。在尊重农民集体意愿的基础上，经属地政府（管委会）批准，支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房，为住房租赁企业、房地产开发企业等市场主体建设运营保障性租赁住房提供更多参与渠道；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

　　2．利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房。对依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求的前提下，经属地政府（管委会）批准，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体（住房租赁企业、房地产开发企业等）合作建设运营保障性租赁住房。原则上应当独立成栋、可封闭管理、建筑面积不少于2000平方米或不少于30套（间）。

　　3．利用产业园区配套用地建设保障性租赁住房。在符合规划和确保安全的前提下，经属地政府（管委会）批准，通过新建、拆除重建、扩建等方式，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到上限15%，建筑面积占比由15%提高到上限30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

　　4．利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经属地政府（管委会）批准，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿、两年内无征收计划的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

　　5．利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房。按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划并优先安排，主要安排在产业园区及周边、交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁、配建或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。

　　（二）财政支持政策。

　　1．积极争取中央和省级专项补助资金，支持符合规定的保障性租赁住房项目。

　　2．对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

　　3．利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税；住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房，减按4%的税率征收房产税。

　　4．利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。存在混合性质情况的，应当分表计量，未分表计量的，由供用双方协商混合用量比例，执行分类价格。

　　（三）金融支持政策。

　　1．加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。支持保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。

　　2．支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。

　　3．支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。

　　4．企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

　　（四）公共服务政策。

　　完善公共服务，探索租购同权，保障性租赁住房承租人可凭住房租赁合同备案证明，申领居住证，根据各地政策享受义务教育、医疗卫生、公积金等基本公共服务。　

　　五、审批认定

　　（一）简化审批流程。

　　精简保障性租赁住房审批事项和环节，构建快速审批绿色通道，提高项目审批效率。全面落实“部门联动、限时办结、超时默认”要求，对利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，属地政府（管委会）组织开展联合审查，并根据审查结果授权本级保障性租赁住房行政管理部门出具保障性租赁住房项目认定书，从项目申请到完成认定原则上不超过30个工作日。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。对已完成规划条件核实的项目，不再核发建设规划工程许可。

　　（二）建立项目认定书制度。

　　保障性租赁住房项目按照全市统筹、各地负责的原则开展认定工作，市住建局是全市保障性租赁住房项目认定工作的行政主管部门，负责全市保障性租赁住房项目认定的政策制定和监督考核工作（保障性租赁住房项目认定具体工作流程和指引另行制定）；各地政府（管委会）作为保障性租赁住房认定工作的实施主体，负责组织属地保障性租赁住房项目的认定工作。

　　建设（运营管理）主体取得保障性租赁住房项目认定书后，分别申请办理立项、用地、规划、施工、消防等手续，并按规定享受土地、税费、民用水电气价格和金融等各项优惠政策。

　　六、监督管理

　　（一）强化约束管理。保障性租赁住房项目在取得认定书后，各地政府（管委会）要对取得认定书的项目采取适度约束管理。

　　（二）加强权属管理。保障性租赁住房只租不售，运营年限不少于5年，认定期内如需转让，须报属地政府（管委会）审核批准，且不得改变保障性租赁住房的性质和用途。

　　（三）强化建设管理。加强保障性租赁住房项目工程质量安全监管，加大监督检查力度，实行全过程重点监管。加强公共服务设施和基础设施配套，提供简约、环保的装饰装修，配置必要的生活设施，具备入住要求。

　　（四）规范运营管理。对于集中式保障性租赁住房项目，引导专业化规模化住房租赁企业参与运营管理，打造安全、卫生、舒适的居住环境，提升租住品质。保障性租赁住房原则上单次租赁合同期限不超过5年，一次性收取租金最长不超过1年、押金不超过3个月租金。承租人不得破坏保障性租赁住房设施设备，不得擅自装修或者转租、转借，不得转变租住用途。

　　（五）加大查处力度。经调查核实后，保障性租赁住房业主和运营管理单位有下列行为之一的，由属地保障性租赁住房行政管理部门注销（撤销）保障性租赁住房项目，不再享受保障性租赁住房的优惠政策，涉及违法违规行为的，由相关职能部门查处：

　　1．项目建设和筹集阶段，提供虚假资料申请建设保障性租赁住房的，以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策的；

　　2．擅自改变保障性租赁住房性质、用途，以及配套设施的规划用途的，保障性租赁住房分割转让、以租代售等违规行为的；

　　3．向不符合条件的对象私自出租保障性租赁住房，屡教不改，严重失信的；

　　4．严重违法违约的其他情形。

　　七、保障措施

　　（一）落实层级责任。市保障性租赁住房工作联席会议加强统筹推进全市保障性租赁住房工作，研究协调重大事项，督促指导各地落实政策措施，增加保障性租赁住房有效供给。市住房城乡建设局加强对发展保障性租赁住房工作的组织协调和指导，会同有关部门组织做好发展保障性租赁住房情况监测评价，市保障性租赁住房工作联席会议成员单位要加强政策协调、工作衔接，强化业务指导、调研督促，确保政策落实到位。各地政府（管委会）作为保障性租赁住房工作的实施主体，要参照成立保障性租赁住房工作联席会议，做好保障性租赁住房房源筹集、项目审批、建设运营、监督管理等工作。

　　（二）强化市场监管。各地各有关部门要加强对保障性租赁住房供应主体的市场监管，全面建立保障性租赁住房市场主体信用记录，落实信用评价和惩戒机制；加大保障性租赁住房监督检查和合同登记备案，落实对已享受优惠政策项目备案要求；加大对未经批准擅自改变用途等违法违规行为查处力度。

　　（三）做好政策衔接。各地各有关部门要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题作为当前的重要工作，摆上议事日程。在梳理现有住房保障政策基础上，结合我市实际，落实好各类支持政策。对符合规定的均应纳入保障性租赁住房规范管理，及时兑现各类政策资金和税费减免。

　　（四）强化宣传引导。各地各有关部门要充分利用电视广播、电子屏幕、小区宣传栏、专题栏目等线上线下新闻媒体，开展多层次、广覆盖的政策宣传，让广大企业、新市民、青年人知晓政策规定、熟知办理流程、防范租赁风险。